清代八旗制度以严密的组织形式，实现了旗人社会的兵民合一。旗人的一切生活待遇，都在八旗制度下获得，住房也不例外。清初，北京旗人的住房有一定之规，以现代标准看，就是科级官员住3间房，处级官员住4间房，司局级住7间房。起初，普通旗人的房屋全部由朝廷负责，不许私自买卖，但随着旗人数量增多，这一制度也逐渐废弃。
旗人住宅的出现，与八旗制度有着密不可分的关系。清军在顺治时期入山海关后，八旗精锐集中驻守北京，朝廷为数十万进京的八旗兵民提供禄米、俸银、住宅、田产。
经过“圈地”和对汉人的驱赶，清廷控制了北京内城和西北郊区的大片田宅，形成“满汉分城”的局面。据顺治年间八旗“定甲八万”的说法，按最低配额每人2间计，清初圈占内城房屋约为16万间。
按官阶高低分配相应住房
除王公贵族入住明代勋戚留下的宅院外，其他人等按照官阶高低，确定相应的住房待遇标准，即“一品官给房20间，二品官15间，三品官12间，四品官10间，五品官7间，六品、七品官4间，八品官3间，拨什库（领催）、摆牙喇（护军）、披甲2间”。
所有旗民一律按照八旗驻防方位在内城分区居住，即“镶黄，安定门内；正黄，德胜门内；正白，东直门内；镶白，朝阳门内；正红，西直门内；镶红，阜成门内；正蓝，崇文门内；镶蓝，宣武门内。”
郊区圆明园等皇家园林周边，还建有大量旗营房，供健锐营、圆明园护军营、火器营（合称“外三营”）兵民居住，兼有护卫皇家园林的功能。外火器营住房一律青砖盖瓦，平房朝阳，方砖铺地，院墙以西山特产虎皮石砌成，都有前大后小的院子。护军营在内城分方位驻扎，房屋有四合院式，也有三合房或排房。
旗人住宅大多为官方筹资兴建，由以四大厂商（兴、隆、广、丰）为代表的京城木厂承建。
到17世纪末，迁入内城的旗人增多，旗人家庭人口膨胀，原有住房已不敷分配。康熙三十五年（1695年），清廷特“于城之外，按各旗方位，每旗各造屋2000间”，总共造房1.6万间。
不过，据《八旗营房租户应守规则》规定：“每年如有修理之处，应归该租户自行办理，本部概不发款协济。”即官方不负责维护和保养。
禁止买卖官宅、私宅
旗人住宅的房源来自官方，由国家通过左右翼统领衙门统一调拨，无偿分配给旗人兵民。国家拥有产权，旗人只有居住权，既不能随意处置旗人住宅，也不能购买外城汉人的私宅。
顺治七年（1650年），清廷颁布法令：“民间土地房屋，禁止满洲置买。”顺治十八年（1661年），清廷颁令强调，如有旗人购买民间私宅，所买房屋“尽行入官”，“买者卖者，一并治罪”。
显然，旗人住宅体制并非单纯的社会福利，而是从制度上将旗人禁锢在旗籍，世代当兵，使其所居住的房屋与清代北京城区原始的房地产市场脱钩。此外，清廷以征收契税的方式，承认外城居民的住房私有权，允其自由交易。在北京的内城和外城就形成了住宅国有、私有并存，旗人保障、汉人不保障的双重模式。
然而，旗人住宅的私有化不可避免。清初以来的社会现实促使了旗人住宅私有化进程的起步。其一，入关以后，旗人逐渐将住宅、田产纳入“私产”观念的范畴。其二，长期的和平生活，导致少数旗人飞黄腾达，多数旗人缺乏立功得赏的机会，贫富差距日益悬殊。加之不少旗人没有一技之长，只能坐吃俸禄，一旦家道中落、遭遇天灾或子孙分家，难免陷于破产境地，不得不私自出卖出典田宅，以求果腹。其三，盛世滋生人丁，官府房源有限，势必造成住房紧张。
此外，由于旗人住宅为国有财产，国家拥有最终处置权，因此在清初兴建和扩建勋戚宅邸的时候，不可避免地要征用或拆毁周围的一批普通旗人的住宅。
连康熙帝都不得不承认，“汉军旗人住关厢者甚多，向以为禁，似乎不当。今皆令其内城居住，则汉军富者一人得住数家之房，将使满洲贫者不得住房。此事应著再议，尔等另拟票签来看”，“八旗大臣、庶官、富家，每造房舍，辄兼数十贫人之产”。 旗人住宅的强弱兼并，导致众多无房旗人的出现。这也是推动旗人住宅私有化的重要因素。
在旗人住宅短缺，无房旗人日增，国家无力分配的情况下，康熙二十年（1681年）八月，朝廷不得不允许“汉军有职无职人员愿在关厢居住者，听其居住；满洲、蒙古内年老有意休致官员，愿在关厢居住者，亦听其居住”。这实际上结束了满汉分城居住的制度禁锢，客观上默认了旗人购置外城和城郊汉民住宅的合法性。
康熙九年（1670年），朝廷做出政策调整：“官员、甲兵地亩，不许越旗交易；其甲兵本身种地，不许全卖。”这从制度上打开了旗人住宅合法交易的缺口，变相承认了旗人对其田宅的部分所有权。
住宅所有权的私有化和市场化
“旗民交产”，即旗人与汉人相互交易住宅所有权。18至19世纪，旗人生计开销逐渐成为清廷挥之不去的财政包袱。直至道光五年（1825年），朝廷出台“准许旗人自谋生计”政策，不仅促成了对百万旗人在户籍和人身自由上的制度性松绑，而且为“旗民交产”的逐步合法化创造了历史性机遇。
咸丰二年（1852年），清廷发布上谕，“嗣后坐落顺天、直隶等处旗地，无论老圈自置，亦无论京旗屯居及何项民人，具准互相买卖，照例税契升科。其从前已卖之田，业主售主，均免治罪”。
其后几经争议，至光绪三十三年（1907年），清廷重申咸丰二年准许“旗民交产”政策有效。至此，旗人住宅实现了真正的所有权私有化和市场化。旗人住宅的私有化及其衰亡，给北京城带来的最大变化，就是内城、外城隔绝状态的解除。
出于改善生活的考虑，大批汉民进入内城，购置旗人住宅定居；出于为稻粮谋的考虑，不少旗人放弃内城的老宅，到外城购置或租赁住房，过起紧张、朴素、贫困的生活。
内外城界限的消失，满汉居民杂居局面的形成，有助于改善北京城市经济发展结构和拓展城市发展空间。旗人住宅的兴衰，在某种程度上对北京的城市建设和发展，产生了深刻影响。
